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                  2019年10月8日 星期二
                  當前位置:首頁>>政策法規

                  恩施州住房公積金貸款業務操作規程

                  發布時間:2019-09-02 09:11 編輯:州公積金中心

                  恩施州公積金管發〔2019〕2號

                  關于印發《恩施州住房公積金貸款業務

                  操作規程》的通知

                   

                  恩施州住房公積金中心:

                  《恩施州住房公積金貸款業務操作規程》已經恩施州住房公積金管理委員會六屆三次全體會議審議通過,現予印發,請遵照執行。

                  恩施州住房公積金管理委員會   

                  2019年8月26日    

                  恩施州住房公積金貸款業務操作規程

                   

                   

                  第一章  總則

                      

                      第一條  為加強個人住房公積金貸款管理,實現業務操作的標準化、規范化和科學化,根據《住房公積金管理條例》(國務院令第350號)、《個人住房貸款管理辦法》(銀發[1998]190號)、《住房公積金個人住房貸款業務規范》(國家標準GB/T51267-2017)、《湖北省個人住房公積金貸款管理辦法》(鄂建[2005]57號)、《恩施土家族苗族自治州住房公積金個人貸款管理辦法》(恩施州公積金管發[2017]3號)等有關規章制度,制定本操作規程。

                      第二條  本規程所稱住房公積金貸款是恩施州住房公積金中心(以下簡稱“公積金中心”)以繳存職工繳存的住房公積金為資金來源,向恩施州內住房公積金繳存職工家庭發放的專項用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性個人住房貸款。

                   

                  第二章  貸款對象、貸款條件、共同借款人

                      

                      第三條  貸款對象

                  貸款申請前6個月,按時、足額繳存住房公積金且賬戶處于正常繳存狀態(即未斷繳、停繳封存或凍結)的職工,夫妻雙方在恩施州境內或戶籍地(地市一級)共同購買、建造、翻建、大修自住住房時,可申請住房公積金貸款。

                  自2019年9月1日,按照“認貸不認房”的原則執行二套房政策,凡在州內使用過個人住房公積金貸款(含異地貸款、裝修貸款、代際互助貸款等所有貸款)的借款人(含配偶),認定為一套房,再申請個人住房公積金貸款時,按照二套房政策執行。三套房貸款申請不予受理。

                      第四條  貸款條件及共同借款人的相關規定

                  (一)借款人(含配偶、共同借款人)貸款條件

                  1.具有完全民事行為能力;

                  2.具有穩定的收入,有償還貸款本息的能力;

                  3.信用良好,無達到拒貸條件的不良信用記錄;

                  4.住房消費的首套房首付款已超過總價款的20%以上,二套房首付款已超過總價款的30%以上;

                  5.同意按照公積金中心認可的擔保方式提供擔保;

                  6.無未還清住房公積金貸款本息和住房公積金貸款擔保;

                  7.法律、法規規定的其他條件。

                  (二)共同借款人的范圍及規定

                  1.借款人(含配偶)的父母或子女:關系認定以戶口簿或相關資料為準;

                  2.共同購房人:非夫妻關系的多方共同出資購買同一套住房,其中一人申請住房公積金按揭貸款,其他所有的共同購房人無論是否繳存住房公積金,均應作為共同借款人。

                  每筆貸款的共同借款人婚姻狀況為已婚的,配偶也必須同時作為共同借款人。共同借款人,對整筆借款負責。若共同借款人賬戶狀態正常的,可合并計算可貸額度。

                  (三)異地貸款及異地貸款借款人(含配偶)的條件

                  1.暫先開展武陵山龍山來鳳經濟協作示范區住房公積金異地貸款試點,湘西州龍山縣住房公積金繳存職工在來鳳縣購買公積金中心準入的按揭合作樓盤住房的,可以向來鳳縣辦事處申請辦理異地貸款。

                  2.異地貸款借款人(含配偶、共同借款人)應符合本條第(一)款的規定,同時滿足以下兩個條件:

                  (1)同意采用按揭的擔保方式擔保,所購住房必須為公積金中心已準入的按揭合作樓盤住房;

                  (2)無住房公積金貸款記錄,或僅有一次住房公積金貸款記錄且貸款已還清。

                   

                  第三章  貸款額度、期限、擔保、利率

                      

                      第五條  最高貸款額度

                  主借款人夫妻雙方均為州內正常繳存住房公積金6個月以上的職工,最高貸款額度為50萬元;主借款人夫妻雙方僅有一方(含單身職工)為州內正常繳存住房公積金6個月以上的職工,最高貸款額度為40萬元。異地貸款的最高貸款額度為40萬。

                      第六條  具體可貸額度

                  按照購買、建造、翻建、大修住房價格,根據借款人(含配偶、共同借款人)還款能力、信用情況、所提供的擔保物價值、公積金月繳存額及余額等綜合確定。

                      第七條  可貸額度確定公式

                  (一)純質押貸款

                  具體可貸款額度由以下四個公式取最小值:

                  1.貸款金額=購建住房總額—首付金額。二手房交易若存在購房合同價、契稅計稅價、增值稅發票計稅價、產權證注明的取得價等不同總價的,取最小值認定購建住房總額;

                  2.貸款金額=購建住房總額×80%—該購建住房行為已提取住房公積金總額;

                  3.按住房公積金賬戶余額計算:貸款金額=借款人(含配偶、共同借款人)住房公積金賬戶余額之和×10倍。質押擔保人的住房公積金賬戶余額不應計算在以上公式之內;

                  4.按擔保能力計算:貸款金額=借款人(含配偶、共同借款人)及擔保人質押的住房公積金余額之和。

                  同時,申請貸款的首月還款本息合計不得大于家庭月收入的50%。家庭月收入按照借款人(含配偶、共同借款人)住房公積金月繳存基數減去借款人(含配偶、共同借款人)同期銀行負債月還款額計算。月繳存基數只計算住房公積金賬戶狀態正常的繳存職工。同期銀行月負債以征信報告顯示為準,按月還本付息的貸款,以本月應還款額計算月負債;按月還本付息以外的其它貸款,以貸款的剩余未還本金除以剩余月份數計算月負債。

                     (二)房屋抵押貸款

                  具體可貸款額度由以下四個公式取最小值:

                  1.貸款金額=購建住房總額—首付金額,指標解釋同前;

                  2.貸款金額=購建住房總額×80%—該購建住房行為已提取住房公積金總額;

                  3.按住房公積金賬戶余額計算:貸款金額=借款人(含配偶、共同借款人)住房公積金賬戶余額之和×10倍,指標解釋同前;

                  4.按擔保能力計算:貸款金額=質押住房公積金余額+抵押房產價值×70%;

                  以所購二手房抵押的,應以評估公司的評估價值和該購建住房總額的低值作為抵押房產價值。以其他房產抵押,抵押房產使用超過五年的,抵押房產價值以評估公司的評估價值為準;抵押房產為五年(按一手房購房合同簽訂日期和合同約定的交房日期就近計算)內商品房的,可以不重新評估,抵押房產價值以該房產的原一手購房合同總價為準。

                  同時,申請貸款的首月還款本息合計不得大于家庭月收入的50%。指標解釋同前。

                  (三) 期房按揭貸款

                  具體可貸款額度由以下三個公式取最小值:

                  1.貸款金額=購房合同總額—首付金額;

                  2.貸款金額=購房合同總額×80%—該購房行為已提取住房公積金總額;

                  3.按住房公積金賬戶余額計算:貸款金額=借款人(含配偶、共同借款人)住房公積金賬戶余額之和×10倍,指標解釋同前。

                  同時,申請貸款的首月還款本息合計不得大于家庭月收入的50%。指標解釋同前。

                      第八條  貸款期限  

                  貸款期限1年(含)以上,不得超過30年,且貸款到期日不超過主借款人法定退休時間后5年。按照相關規定,延遲退休的繳存職工提供職稱證書、職務任免文件等相關資料認定退休時間。

                      第九條  貸款擔保

                  借款人申請住房公積金個人貸款可選擇以下擔保方式:

                  (一)質押擔保。以借款人(含配偶、共同借款人)、其他擔保人在公積金中心繳存的住房公積金賬戶余額作足額擔保并辦理質押登記。一個繳存職工只能給一個借款人擔保,不能多頭擔保。

                  (二)房屋抵押擔保。以借款人(含配偶、共同借款人、質押擔保人、個人擔保人)在公積金中心繳存的住房公積金賬戶余額質押和州內證件齊全的現房抵押作足額擔保。

                  用作抵押的房屋已使用年限不得超過30年。貸款的借款期限(即土地使用權抵押期限)應不超過土地的剩余使用年限(即土地使用期限減去已使用期限的剩余期限),同時抵押物已使用年限加貸款申請期限不得超過40年。抵押房產建成時間以產權證為準,若抵押房產產權證上沒有注明該房屋建成時間(或竣工時間)的,以一手房購房合同中的交房時間或評估公司出具的評估報告上載明的建成時間為準,二者不相符的情況下,以一手房購房合同為準。

                  房屋抵押擔保必須辦理房屋抵押登記。證件不齊全的房產不得作為抵押物,州內異地房產可以作為抵押物。一套房產只能給一筆貸款抵押,不能部分抵押或多頭抵押。一筆貸款最多只能用一套房產抵押,不得用多套房產抵押。不受理未成年人的房產抵押。

                  (三)房屋抵押、階段性連帶責任保證擔保(即期房按揭)。以借款人(含配偶、共同借款人、質押擔保人、個人擔保人)在公積金中心繳存的住房公積金賬戶余額質押、借款人所購期房抵押和保證人(開發企業)提供階段性連帶責任保證作足額擔保。保證人應當按照貸款總額的5%繳納保證金;用作抵押的期房應當在規定的時間內辦理預告抵押登記,該房屋竣工驗收合格后,應及時將預告抵押登記轉為正式抵押登記。

                      第十條  貸款利率

                  貸款利率執行中國人民銀行公布的利率標準。貸款期限內若遇國家利率政策調整則按規定作相應調整。二套房的貸款利率在基準利率的基礎上上調10%。

                  貸款期限為1年的,實行合同利率,遇利率調整不分段計息;貸款期限在1年以上的,遇利率調整時,于次年1月1日起開始按相應利率檔次執行新的利率標準。

                  第四章  操作流程、辦理時限

                      

                      第十一條  貸款操作流程:受理申請→簽訂合同→貸款審核→貸款審批→貸款擔保落實→撥付資金。

                      第十二條  異地貸款操作流程:在繳存地開具《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》→貸款中心受理申請→向繳存地中心核實職工繳存貸款信息和經辦聯系人信息的真實性→簽訂合同→貸款審核→貸款審批→填寫回執,反饋審核結果給繳存地住房公積金管理部門→貸款擔保落實→撥付資金。

                      第十三條  貸款辦理時限:住房公積金個人住房貸款業務辦理過程中,對于符合政策、資料齊全的貸款申請,應自受理之日起10個工作日內作出是否準予貸款的決定,遇特殊情況,按《恩施州行政執法條例》延長時限;對于具備貸款發放條件的,應在5個工作日內完成貸款發放。

                     第五章  期房按揭項目準入

                      

                  第十四條  申請住房公積金按揭貸款準入的房地產開發企業須具備以下基本條件

                  (一)經工商行政管理機關核準登記的企業法人;

                  (二)有固定經營場所,經營管理規范,制度健全;

                  (三)能為借款人提供階段性連帶責任保證擔保且具備較強的擔保能力;

                  (四)信譽良好,無禁入的不良信用記錄;

                  (五)企業法定代表人無禁入的不良信用記錄;

                  (六)原則上具有四級以上(含)房地產開發資質;

                  (七)同意接受住建、銀行等部門對貸款資金的監管。

                  第十五條  申請住房公積金按揭貸款準入的按揭項目須具備以下基本條件

                  (一)項目開發企業符合準入條件;

                  (二)項目開發企業股東會同意為借款人提供階段性連帶責任保證擔保且與公司章程不沖突,同時具有較強的擔保能力;

                  (三)項目已取得立項批文及通過可行性研究;

                  (四)項目已取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》且用地性質為國有出讓;

                  (五)項目已取得商品房銷(預)售許可證;

                  (六)項目土地、在建工程未辦理貸款抵押登記或已辦理貸款抵押登記但貸款銀行(抵押權人)同意按房產登記管理部門的相關規定出具書面承諾,同意其抵押范圍內的在建房屋預售,并放棄相應的抵押權;

                  (七)設計為10層及以下的新建商品房項目必須主體封頂;設計為10層以上的新建商品房項目必須達到50%(最低不少于10層);

                  (八)項目建設資金來源明確,到位情況好;

                  (九)項目地理位置、市政設施配套及交通條件等情況良好;

                  (十)開發企業已在公積金中心合作銀行開設住房公積金按揭貸款保證金專戶,并足額存放保證金。

                      第十六條  申請合作應提供的基本資料

                  (一)開發企業首次申請備案登記時需提供以下表格和資料:

                  1.營業執照;

                  2.房地產開發企業資質等級證書;

                  3.法定代表人身份證復印件;

                  4.公司章程和股東會同意申請準入合作的《股東會決議》;

                  5.填報《恩施州住房公積金中心按揭合作開發企業備案登記表》(加蓋公章)。

                  開發企業備案登記后,今后其開發的所有樓盤項目申請準入時均不需要重復提供相關資料。上述信息發生變化后,開發企業需進行變更登記。

                  (二)樓盤項目準入時需提供以下資料和表格

                  1.國有土地使用證及附件(宗地圖);

                  2.建設用地規劃許可證及附件(用地紅線圖、審批單);

                  3.建設工程規劃許可證及附件(建筑紅線圖、審批單、建筑方案審查意見單);

                  4.建筑工程施工許可證;

                  5.商品房銷(預)售許可證;

                  6.商品房預售款專用賬戶監管協議書(原則上要求提供的預售資金監管賬戶與預售許可證一致);

                  7.土地出讓合同及土地出讓金繳交憑證;

                  8.項目土地及在建工程已抵押貸款的,需由抵押權人出具《抵押項目具結書》及他項權證復印件并加蓋抵押權人公章;

                  9.法定代表人個人信用報告和企業信用報告(有效期1個月);

                  10.填報《恩施州住房公積金中心按揭項目準入申請審批表》(加蓋公章);

                  11.準入樓棟工程形象進度照片及現場調查照片。

                      第十七條  按揭項目調查

                  辦事處(含營業部,下同)負責對申請企業及項目進行調查,調查均須實行雙人調查制度,調查人對調查資料的真實性負責。調查人要通過查詢全國法院被執行人信息網、中國執行信息公開網、國家企業信用信息公示系統、信用中國、裁判文書網等網站以及查閱信用報告、實地考察等方式對合作企業和按揭項目進行調查。調查人主要調查以下內容:

                  (一)申請企業提供的資料是否完整、真實、有效;

                  (二)申請企業的組織形式、注冊資本、經營范圍、資質等級、信用等級、法定代表人素質、開發業績等其它基本情況;

                  (三)開發項目的“五證”是否齊全,項目土地使用性質是否為國有出讓,預售資金監管賬戶是否開立;

                  (四)土地、房屋權證是否真實、合法,土地出讓金是否全部繳交;

                  (五)土地抵押及在建工程抵押情況,是否辦理過其他貸款的抵押登記,《抵押項目具結書》內容是否完整,同時向抵押權人核實具結書的真實性;

                  (六)申請企業是否承諾存入規定比例的保證金;

                  (七)實地了解項目工程進度是否達到要求;

                  (八)審核企業及法定代表人的信用狀況是否良好,有無不良信用記錄(審核標準同第二十七條),有無金融詐騙、逃廢或惡意拖欠債務等行為,有無被列為被執行人或失信被執行人的記錄,有無騙貸記錄及其他失信行為。

                      第十八條  申請企業及按揭項目存在以下情形之一的,不予準入

                  (一)申請企業組織或協助他人制造“假按揭”貸款;

                  (二)申請企業存在金融欺詐、商業(合同)欺詐或涉及重大案件;

                  (三)申請企業未通過年審;

                  (四)申請按揭項目建筑工程質量不合格;

                  (五)因建設項目計劃出現重大調整或企業資金嚴重短缺等因素可能爛尾的項目;

                  (六)不能提供合法“四證”的項目;

                  (七)存在債權、債務和產權糾紛或正處于法律訴訟階段的項目;

                  (八)未經主管部門預售許可,不具備合法銷售條件的項目;

                  (九)開發企業或其法定代表人、控股股東有較嚴重的不良信用記錄, 涉及違規違紀行為、相關行政處罰、重大糾紛案件、重大法律訴訟或違法犯罪行為的;

                  (十)提供不真實或虛假的資料;

                  (十一)可能導致項目存在風險的其他情形。

                  第十九條  調查完成后,調查人要在《恩施州住房公積金按揭項目準入申請審批表》上簽署意見,交辦事處主任簽字蓋章后,將相關資料報貸款管理科審查。

                      第二十條  按揭項目準入審核。申請企業和按揭項目的審核工作由貸款管理科負責,對資料的完整性和合規性負審查責任。審查人在《恩施州住房公積金按揭項目準入申請審批表》上簽署審查意見。審查同意的,將相關材料交中心領導審批。

                      第二十一條  按揭項目準入審批。申請企業和按揭項目的審批工作由中心領導負責。

                      第二十二條  開立保證金專戶和簽訂合作協議

                  (一)開立保證金專戶

                  開發企業、公積金中心、銀行三方簽訂《房地產開發企業住房公積金按揭貸款保證金管理協議書》,設立保證金專戶。專戶管理按照《恩施州住房公積金按揭貸款保證金管理辦法》執行。

                  (二)簽訂合作協議

                  保證金專戶開設后,經審批同意的按揭項目,公積金中心與開發企業簽訂《按揭貸款業務合作協議》。

                      第二十三條  對合作企業和項目的日常監管工作由各辦事處和貸款管理科負責。

                  辦事處的具體監管內容包括:

                  (一)合作企業在經營資質、信用、資金財務狀況和管理狀況等方面是否有異常變動;

                  (二)企業及其法定代表人、控股股東是否存在嚴重的不良信用記錄,是否涉及違規違紀行為、相關行政處罰、重大糾紛案件、重大法律訴訟或違法犯罪行為;

                  (三)相關證件是否被撤銷;

                  (四)樓盤項目的工程進度,是否存在爛尾風險;

                  (五)合作企業所推薦個人貸款的貸款戶數、金額和逾期情況,房屋權屬證書辦理情況;

                  (六)樓盤項目、合作企業及其法定代表人、控股股東的其他異常情況。

                  貸款管理科的具體監測內容包括:保證金存入情況、保證金專戶的異常情況等。

                      第二十四條  重大事項報告及處置。各辦事處一旦發現合作企業出現第二十三條所列情形可能導致風險的,要及時向中心書面報告。中心在認真評估樓盤項目風險的基礎上,采取降低風險的具體措施或停止合作。

                   

                  第六章  貸款受理

                  第二十五條  咨詢。辦事處在受理繳存職工貸款咨詢時,工作人員務必一次性告知客戶辦理的業務所需資料及注意事項。

                  符合貸款條件的借款人可向辦事處提出貸款申請,提交相應的資料。

                      第二十六條  收件。借款人辦理住房公積金貸款應提供下列資料原件。除需留存原件的,其他原件審核掃描后退回。

                  (一)共性資料

                  1.借款人(含配偶、共同借款人)的有效身份證件(居民身份證或軍官證)、戶口簿;

                  2.借款人(含共同借款人)的婚姻狀況資料(已婚的,提供結婚證;離異、喪偶后未再婚的,提供離婚證等相關材料,并面簽《借款申請人單身承諾書》;未婚的,面簽《借款申請人單身承諾書》)。如果結婚證上個別信息書寫錯誤,借款人與配偶戶口登記在一起且相關信息無誤,可以佐證夫妻關系屬實的,不要求繳存職工補辦結婚證。若借款人與配偶戶口沒有登記在一起或相關信息不準確,無法佐證夫妻關系的,應要求其補辦結婚證;

                  3.個人信用報告。提供最近一個月內打印的借款人(含配偶、共同借款人)的信用報告(留存原件);

                  4.主借款人本人用于還貸的儲蓄卡(賬戶必須為公積金中心合作的委貸銀行開立的一類銀行賬戶);

                  5.有共同借款人的,若與借款人或其配偶在同一個戶口簿上,提供戶口簿;沒在一個戶口簿上,須提供相關佐證資料;

                  6.屬州外繳存異地貸款的,還需提供繳存地住房公積金管理機構出具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》及近一年的住房公積金繳存使用明細(加蓋公章或業務專用章,2個月內有效,留存原件)。

                  (二)購建房屋相關資料(按選擇的貸款種類提供相應資料)

                  1.購買自住住房:已婚的借款人因購房辦理住房公積金貸款的,購房人必須包含夫妻雙方。

                  (1)購買一手房:一年以內的經住建部門登記備案的《商品房買賣合同》(僅掃描含售房人、買受人、項目名稱、房屋坐落、價格、付款方式、合同簽訂時間等關鍵信息的頁面;辦理按揭貸款的,需留存原件)、首付款稅務發票;

                  (2)購買二手房:一年以內的契稅完稅憑證(契稅免征的,提供免稅資料)、增值稅發票、房產買賣合同、過戶后的產權證;

                  (3)購買經濟適用房:一年以內的《經濟適用房買賣合同》、首付款稅務發票或財政部門監制的收款憑證;

                  購買一手房申請住房公積金現房抵押擔保貸款或純質押擔保貸款的,還需提供《住房公積金貸款資金接收函》;購買二手房的,還需提供《住房公積金貸款資金撥付承諾書(適用購買二手房)》。

                  2.建造、翻建、大修自住住房:以下自然資源和規劃、住建等部門的批準文件中,至少有一個行政審批時間在1年以內。

                  (1)國有土地上建造自住住房:《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、房屋建造施工合同(附預算);

                  (2)國有土地上翻建自住住房:《不動產登記證》或《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、房屋建造施工合同(附預算);

                  (3)國有土地上大修自住住房:《不動產登記證》、相關部門的批準手續、1年以內的《危房鑒定報告書》、房屋大修施工合同(附預算);

                  (4)集體土地上建造、翻建、大修自住住房:土地、規劃等職能主管部門的批準手續,房屋施工合同(附預算)。

                  建造、翻建、大修自住住房的,還需提供《住房公積金貸款資金撥付承諾書(適用建造、翻建、大修住房)》。

                  住房公積金貸款僅限于住房需求,上述資料中房屋用途必須明確為“住宅”,購房用途為“商業”、“商住”、“公寓”、“別墅”等其它用途的,不得受理。

                  各縣市自然資源和規劃、住建等部門對建造、翻建、大修住房的相關批準手續不盡相同,無法按照以上統一規定提供相關資料的,辦事處可根據本地實際情況,在確定相關部門批準的前提下,認真調查核實申請人住房消費的真實性,填寫《住房公積金貸款貸前調查表》。

                  (三)擔保所需相關資料(按選擇的擔保方式提供相應資料):

                  1.質押擔保

                  所有擔保人夫妻雙方的身份證件、戶口簿和婚姻狀況資料。

                  2.現房抵押擔保

                  (1)抵押房屋所有權人及共有權人夫妻雙方的身份證件、戶口簿和婚姻狀況資料(若產權證上注明為單獨所有的,可不提供婚姻資料及配偶身份證、戶口簿);

                  (2)抵押房屋的房產證、土地使用權證或不動產權證書;

                  (3)抵押物房屋評估報告或一手房購房合同。

                  3.個人擔保和保證擔保

                  (1)擔保人夫妻雙方的身份證件、戶口簿、婚姻狀況資料;

                  (2)擔保人個人信用報告。

                  第二十七條  資料審查

                  受理人員對借款申請人提交的相關資料原件進行審查,應嚴格審查借款人資格、購建住房行為的真實性及貸款擔保是否合法、有效、足額充分,重點審查信用狀況。信用狀況審核標準具體如下: 

                  (一)人民銀行征信系統個人信用報告使用 

                  借款人、配偶及共同借款人任一方征信報告有以下情形之一的,不予貸款: 

                  1.貸款

                  (1)“信息概要”欄內貸款近5年內的逾期月份數達到6期以上(含6期)或最長逾期月數達到3期(含3期)以上;

                  (2)貸款當前有逾期未結清; 

                  (3)貸款存在擔保人代還記錄;

                  (4)貸款或擔保貸款其五級分類為關注、次級、可疑或損失的; 

                  2.貸記卡

                  (5)“信息概要”欄內貸記卡近5年內的逾期月份數達到6期以上(含6期)或最長逾期月數達到3期(含3期)以上;

                  (6)貸記卡當前有逾期未結清; 

                  (7)貸記卡狀態為凍結或呆賬; 

                  3.準貸記卡

                  (8)“信息概要”欄內準貸記卡近5年內最長透支月數達到6期(含6期)以上;

                  4.征信記錄顯示的其他不良信用記錄

                  (9)被法院列為失信被執行人;

                  (10)違約信息中有呆賬記錄;

                  (11)《個人信用報告》中認定的其他不良信用行為。

                  對貸記卡因年費造成逾期的記錄,由銀行出具情況說明并提供記載年費的銀行交易記錄,經核查屬實可不計算在內。 

                      (二)住房公積金業務管理系統個人信用狀況認定使用

                  借款申請人、配偶及共同借款人任一方有以下情形之一的,不予貸款: 

                  1.貸款近5年內的逾期月份數累計達到6個月以上(含6個月)或連續達到3個月(含3個月)以上(逾期記錄以新上線系統為準);

                  2.5年內有提供虛假材料騙提、騙貸等違規使用住房公積金行為,在限期內主動退回的;

                  3.5年內有法院強制執行住房公積金賬戶余額記錄的;

                  4.5年內在公積金中心有住房公積金不良貸款處置記錄的;

                  5.10年內在公積金中心有3次以上住房公積金不良貸款處置記錄的;

                  6.10年內有提供虛假材料騙提、騙貸等違規使用住房公積金行為,通過其他途徑追回的;

                  7.歷史住房公積金貸款有其他重大逾期行為的; 

                  8.歷史住房公積金貸款被公積金中心提起訴訟,或因其他訴訟,公積金中心作為抵押權人直接參與財產分配的。

                  因業務系統問題造成逾期的記錄,經調查屬實可不計算在內。

                      (三)其他途徑證實借款申請人、配偶及共同借款人任一方存在嚴重失信行為或其它情形可能導致貸款存在風險的,不予貸款。

                  (四)借款人、配偶及共同借款人的逾期記錄分開計算。

                  第二十八條  受理意見

                  (一)對不符合貸款條件的,應退回申請并說明原因。

                  (二)符合貸款條件的,在系統中錄入基本信息,掃描收取的要件資料。錄入的基本信息必須與提供的資料信息一致,特別是購房地址、抵押物地址必須與購房合同和所有權證上的坐落地址一致,錄入精確到房號;貸款資金劃入賬戶和扣款賬戶的賬號、戶名及開戶行都必須準確無誤。打印《恩施州住房公積金個人住房貸款申請審批表》,提出貸款金額、期限、還款方式的建議。 

                  (三)對借款人提供的資料有疑義的,應進行貸前調查后予以答復。

                   

                  第七章  貸前調查

                      

                      第二十九條  貸前調查

                     (一)住房消費真實性調查。(1)對購房的,在認真審核購房相關資料的基礎上,若對備案合同等資料有疑義的,調查人應通過向開發企業、房產等管理部門征詢、調查或到房屋現場實地調查的方式,核實購房人購房行為真實與否;(2)對城鎮規劃區內或農村集體土地上建造、翻建、大修住房等需求,不能按照第二十六條的規定提供購建房屋相關資料的,調查人應認真調查核實住房消費真實與否,填寫貸前調查表。

                  (二)對借款人及配偶個人信用的調查。對借款人的逾期記錄或在金融機構存在的貸款信息不明了或有疑問需要進一步調查核實的,調查人應進行調查。

                  (三)對抵押房產進行現場查勘。對抵押房產相關資料或信息有疑義的,應對抵押房產進行現場查勘,主要調查抵押房產的位置、新舊程度、質量好壞、周邊房屋銷售價格、室內裝修、戶型等情況,判斷其評估價值是否合理。對于抵押房產評估價值明顯高估的,調查人應重新核定抵押房產價值。抵押房產在州內異地的,借款人所在辦事處審核抵押房產是否符合擔保條件,如果符合,可委托異地辦事處協助貸前調查并辦理抵押登記手續。現場查勘必須有兩名或兩名以上調查人,并留下影像資料。

                  調查工作完成后,應如實填寫《住房公積金貸款貸前調查表》,對調查情況出具明確意見。核定符合貸款條件的,按程序辦理。不符合貸款條件的,應退回申請并說明原因。

                   

                  第八章  簽訂合同

                      

                      第三十條  簽訂合同。符合貸款條件的,通知借款人夫妻雙方、共同借款人夫妻雙方、各類擔保人夫妻雙方前來簽訂《個人住房公積金借款、擔保合同》。相關當事人必須面簽捺印,同時加捺騎縫手印。

                  合同簽訂具體流程為:工作人員從系統中選擇、打印《個人住房公積金借款、擔保合同》的特別簽訂條款,將特別簽訂條款粘貼到印刷合同文本中簽字頁之前,并給特別簽訂條款逐頁加蓋騎縫章,然后和相關當事人面簽合同。

                  采用現房抵押的房產在州內異地的,貸款審批通過后,將相關手續寄至異地辦事處,委托其辦理抵押登記并領取《不動產登記證明》。在擔保手續辦妥后,才能發放貸款。

                  現房抵押貸款中用于抵押的產權證上只登記了夫妻其中一方姓名的,按以下兩種情形處理:(1)產權證已明確該房屋產權歸其單獨所有的,只需提供產權人身份證和戶口簿,只需房屋產權人簽字,配偶不需簽字;(2)產權證上未明確該房屋歸其一人獨有,產權人應提供相關資料,明確房屋產權歸屬,否則視為夫妻共同財產辦理相關抵押手續。

                  借款人、共同借款人、抵押人、擔保人及其它相關當事人夫妻雙方必須到窗口面簽相關表格、文書及合同。工作人員須在相關人員面簽時拍照存檔。可能存在不能到場的當事人要求委托他人代為辦理的情形,辦事處在借款人咨詢貸款的時候應要求當事人提前到窗口面簽《住房公積金個人貸款委托書》,確不能提前到窗口面簽委托書的,可以通過公證委托。

                  相關人員將相關文書全部簽訂完畢,審核無誤后,工作人員應將貸款申請的所有資料移交給貸款審核人。

                   

                  第九章  貸款審核

                      

                      第三十一條  貸款審核

                  審核內容包括:復核貸款受理的內容;審查貸前調查資料。審核人對貸款資料有疑義的,需進一步核實。

                  審核人審查后應在《恩施州住房公積金個人住房貸款申請審批表》上提出貸與不貸、貸款金額及年限的明確建議并將所有資料移交給審批人。

                   

                  第十章   貸款審批、貸款擔保

                      

                      第三十二條  貸款審批

                  審批人應對審核結果進行確認并在《恩施州住房公積金個人住房貸款申請審批表》上簽寫審批意見。對確需提交研究的貸款,提交中心審批。

                  準予貸款的,審批人在審批表和相關合同中簽字,將資料移送受理人辦理相關貸款手續;有疑義的,將資料退回審核人,要求進一步調查核實;不準予貸款的,注明原因,退回貸款申請資料,由受理人告知借款人不予貸款的原因。

                      第三十三條  貸款擔保

                      1. 質押手續辦理。貸款審批通過后,質押賬戶業務受限。

                      2. 抵押手續辦理。借款人到不動產登記部門辦理抵押登記手續。

                  3.抵押加階段性連帶責任保證(按揭擔保)手續辦理。以期房抵押的,借款人、開發企業到不動產登記部門辦理商品房預告抵押登記手續。開發企業將按揭貸款保證金存入保證金專戶,對貸款提供階段性連帶責任保證。待不動產正式登記辦理完畢后,辦事處應督促協助借款人、開發企業在3個月內申請辦理房屋正式抵押登記,并及時辦妥。

                  辦事處工作人員領取《不動產登記證明》。

                  無論任何一種貸款擔保形式,借款人(含配偶、共同借款人)的住房公積金賬戶內余額(含現有的住房公積金余額及未來所繳交金額)均作為質押擔保,由公積金中心進行業務受限。

                   

                  第十一章   貸款發放

                      

                      第三十四條  貸款發放

                  在核實合同簽署、擔保手續辦妥且借款人住房公積金繳存賬戶正常的情況下,公積金中心將貸款資金撥付到合同約定的銀行賬戶內。

                  貸款(含異地貸款)發放前,借款人的住房公積金繳存賬戶異常(封存或停繳)或公積金中心認為發放后可能存在其它貸款風險的,應暫停發放該筆貸款。待繳存賬戶正常或風險點消失后再發放貸款。賬戶長時間無法恢復正常或風險長時間存在的,公積金中心退回貸款申請。

                  公積金中心應將貸款資金全額撥付到售房單位(售房人)或者建房、修房承擔方在銀行開設的賬戶內,期房按揭貸款資金必須全額撥付到開發企業在銀行開立的商品房預售資金監管賬戶內。

                   

                  第十二章  貸后管理

                      

                      第三十五條  貸后管理工作職責

                  貸后管理人負責貸款發放后的管理,包括貸款償還、貸款催收、抵押物管理、貸款檔案管理、不良貸款管理與處置等。

                      第三十六條  貸款償還

                  (一)還款方式和方法

                  還款方式有月均等額本金、月均等額本息,借款人應按借款合同中約定的還款方式償還貸款。

                  還款方法為委托扣款,即委托相關銀行從借款人提供的銀行還款賬戶中扣收還款。

                  (二)還款日。2018年11月1日之前發放的按月還款的貸款,還款日固定為每月25號;按年還款的貸款,還款日為貸款發放日對應的每年當月25日。2018年11月1日之后發放的貸款,還款日為貸款發放日的對日。

                  還款時,對沖公積金還貸和委托銀行扣收還貸同時進行,足額扣款,非足額不扣。還款日扣款不成功的,3天后轉逾期,開始計逾期期數和收取罰息。

                  (三)提前還款。借款人可在貸款發放1年后提前結清貸款本息或提前部分還款。提前還款的,相應調整每期還款金額。貸款利息只按實際占用時間計收,免收手續費。

                      第三十七條  逾期貸款管理

                  辦事處負責逾期貸款催收,建立逾期貸款催收臺賬,登記催收信息,系統自動記錄不良信用記錄,留存催收檔案。

                  (一)對逾期1個月的貸款,系統通過短信向借款人進行催收。

                  (二)對連續逾期2個月的貸款,在短信、電話催收借款人無效的情況下,應同時催收借款人配偶、共同借款人、擔保人。通過電話未取得聯系的,應采用掛號或特快郵寄《逾期通知書》的方式進行催收。

                  (三)對連續逾期3個月或到期逾期的貸款,通過以上催收手段催收無效的情況下,須組織上門(或面談)催收或公告催收,同時將借款人(含配偶、共同借款人)記入黑名單。

                  辦事處需要發布逾期貸款催收公告的,需填寫《恩施州住房公積金逾期貸款公告催收申報表》上報貸款管理科,經審核、審批后由信息法規科發布到公積金中心官網的逾期貸款公告催收專欄。

                  (四)對連續逾期4個月(含)以上或到期逾期的貸款,通過以上催收手段催收無效的情況下,應采用行政手段請其單位或相關部門協助催收,同時對抵押物進行實地調查,查明抵押物是否存在風險,并將貸款逾期情況和風險狀況書面報告貸款管理科。貸款管理科通過寄送律師函或司法追索等方式催收。

                  (五)貸款未到期,但已逾期且存在貸款風險等其它不可控因素的,公積金中心可以依據合同約定宣布貸款提前到期,向借款人和擔保人寄送《宣布貸款提前到期通知書》,同時進行公告催收。

                  (六)按以上程序催收后,辦事處每年定期、集中清理催收無效的逾期貸款,對已到期逾期、未到期但已連續逾期3個月(含)以上或宣布貸款提前到期的貸款,可以依次強行劃扣借款人、借款人配偶、共同借款人、共同借款人配偶的住房公積金賬戶余額償還貸款,進行不良貸款處置。處置后,未償清欠款的,在提前向擔保人采用掛號或特快郵寄逾期通知書后,可以依據借款擔保合同約定,劃扣擔保人的公積金余額償還貸款。通過處置質押公積金仍不能償清的,可以通過法律途徑處置抵押物等方式進行處理。

                  強行劃扣公積金余額進行不良貸款處置,應根據逾期率考核指標控制分析,適度進行,劃扣時間原則上應為每年12月。

                  通過扣除借款人(含配偶、共同借款人)、擔保人質押的住房公積金余額抵還逾期貸款本息的,應向借款人(含配偶、共同借款人)、擔保人分別寄送劃扣通知書,同時將借款人(含配偶、共同借款人)記入黑名單。

                  (七)對逾期時間雖不長但已經顯現出風險信息的貸款,應作為催收重點,提前運用經濟、行政、法律手段積極催收,確保貸款資金安全。

                  (八)異地貸款逾期的,辦事處應聯系借款人的繳存地住房公積金管理部門,要求其協助催收,將借款人(含配偶、共同借款人)的住房公積金強制扣劃用于償還逾期貸款。

                  (九)借款人逾期償還貸款本息的,按照中國人民銀行規定處以50%的罰息,并按有關規定納入個人不良信用記錄。

                      第三十八條  對沖公積金還貸

                  對沖公積金還貸是指住房公積金貸款借款人(含配偶、共同借款人)提出劃扣本人住房公積金存款歸還其公積金貸款的申請,通過審批后,由公積金中心接受委托,還款日或貸款一次性結清時劃扣其住房公積金存款直接歸還住房公積金貸款。

                  (一)辦理對象

                  對沖還貸辦理對象為在公積金中心正常繳存住房公積金且住房公積金貸款尚未結清的借款人(含配偶、共同借款人)(以下簡稱“委托人”)。

                  (二)申請條件

                  還款日對沖還貸的申請條件:(1)委托人個人住房公積金賬戶處于“正常”狀態;(2)符合公積金中心要求的其他條件。

                  一次性結清對沖還貸的申請條件:(1)償還住房公積金貸款一年(含)以上;(2)申請對沖的公積金金額大于貸款剩余未還本息;(3)符合公積金中心要求的其他條件。

                  (三)保留金額

                  申請對沖還貸之日的住房公積金賬戶余額為保留金額。保留金額在一次性提前結清貸款抵扣時方可使用,一次性結清抵扣時保留金額為1元。

                  (四)委托人申請時應提交身份證,按還款日對沖還貸的填寫《恩施州住房公積金中心對沖還貸申請審批表》,提前結清對沖還貸的填寫《恩施州住房公積金中心提前結清對沖還貸申請審批表》。

                  經辦人在辦理按還款日對沖還貸業務時,應主動提醒申請人隨時關注并查詢自己的公積金繳存情況,當繳存額不足以償還應還貸款本息的,應于還款日前將自有資金存入約定賬戶償還剩余貸款本息。

                  (五)對沖還貸的生效和終止

                  還款日對沖還貸申請審核辦結后立即生效。新辦理的貸款,借款人(含配偶、共同借款人)可在貸款申請的同時申請對沖還貸,貸款發放后次月生效。

                  如出現下列情況,公積金中心終止對沖還貸:委托人申請終止;不宜繼續使用對沖還貸的其他情形。

                      第三十九條  貸款相關信息變更處理

                  (一)聯系電話變更。借款人(含配偶、共同借款人)手機號碼發生變化后,應及時持身份證到公積金中心提出變更申請。

                  (二)銀行還款賬號變更。借款人的銀行還款賬號發生變化的,應及時持身份證和還款銀行卡到公積金中心提出變更申請,填寫《銀行扣款賬號變更申請審批表》。未及時變更造成銀行扣劃還款不成功導致逾期的,由借款人自行承擔。

                  (三)借款人婚姻狀況變更。借款人婚姻狀況發生變化(僅限未婚變已婚)的,借款人夫妻雙方可攜帶身份證、結婚證等相關資料到公積金中心申請增加借款人配偶信息,填寫《借款人婚姻狀況變更申請表》,辦事處應嚴格審核相關資料后再辦理相關手續。借款人已婚變未婚的,從防控貸款風險的角度出發,依據相關法律法規,原則上不得減少借款人,不得變更貸款信息。

                      第四十條  按揭貸款抵押登記

                  開發企業提供可以辦理正式抵押登記的清單,辦事處收到清單后及時核對,并清理該樓盤項目所有期房按揭貸款,檢查是否有遺漏,無誤后,填寫《辦理正式抵押登記的申請書》、《辦理正式抵押登記的授權委托書》和《恩施州住房公積金中心注銷預抵押并辦理正式抵押登記清單》。辦事處應指定專人攜帶預抵押登記證書到不動產登記中心辦理注銷預告抵押登記,并履行好不動產登記證書的交接手續。

                  按揭項目為州內異地的,貸款地辦事處可以委托項目所在地辦事處協助辦理。

                  辦事處應關注所轄范圍內準入的各樓盤項目的相關情況,特別是樓盤項目的產權證辦理完畢后,應督促協助借款人、開發企業迅速申請辦理房屋正式抵押登記,并及時辦妥。

                      第四十一條  解除擔保

                  (一)撤銷抵押

                  貸款全部結清后,借款人才能申請撤銷抵押。借款人須攜帶身份證填寫《解除房產抵押擔保申請審批登記表》提出書面申請,按程序審批后,退還《房屋他項權證》、《土地他項權證》或《不動產登記證明》。

                  (二)撤銷住房公積金質押

                  貸款擔保方式為純質押,需解除質押擔保人的,若解除后,剩余公積金質押總額(賬戶余額與擔保金額取最小值)大于等于貸款剩余未還本金,經其他擔保人同意,借款人可提出申請解除該擔保人質押擔保。

                  貸款擔保方式為質押加住房抵押貸款的,需解除質押擔保人的,須同時滿足以下三個條件:(1)解除后,剩余公積金質押總額加抵押房屋的權利價值(評估價值×70%)大于等于貸款剩余未還本金;(2)最低質押比例達到10%;(3)經其他擔保人同意。

                  其他擔保人有州內異地的,借款人所在辦事處審核解除擔保的條件,如果符合,異地擔保人可以到異地辦事處面簽《提前解除貸款擔保同意書》(附擔保人相關資料)并寄至借款人所在辦事處。異地擔保人也可到借款人所在辦事處進行解除擔保的審查。

                  借款人(含配偶、共同借款人)的住房公積金質押擔保不得提前解除。

                  辦事處認為借款人存在長期逾期等信用問題或其它因素可能導致貸款出現風險的,可不同意借款人在貸款結清前提前解除質押擔保。

                  (三)退還開發企業按揭保證金。開發企業在貸款擔保期間借款人貸款全部還清或辦妥載明抵押權的《不動產登記證明》后,可申請解付保證金。開發企業填寫《房地產開發企業住房公積金按揭貸款保證金退還申請審批表》,經辦事處核對受理、貸款管理科審核、中心領導審批簽字后,出具《房地產開發企業住房公積金按揭貸款保證金退還通知書》交銀行辦理保證金解付手續。

                  借款人沒有按借款合同要求履行償還貸款時,公積金中心可以依據協議約定,從保證金專戶中劃轉保證金償還該借款人逾期貸款本息或全部貸款本息。開發企業所擔保的貸款出現逾期的,經公積金中心認定后,公積金中心向銀行出具《劃轉保證金清償住房公積金按揭貸款通知書》,辦理劃轉保證金手續。劃轉保證金清償逾期貸款或被法院執行的,開發企業應在2個工作日內及時補充等額資金到專戶中,否則,不再受理保證金解付申請和新項目準入申請,暫停準入合作。

                   

                  第十三章 其他

                      第四十二條  州內繳存職工異地貸款管理

                  州內繳存職工到州外申請住房公積金貸款的,本人攜帶身份證向繳存地辦事處提出申請,辦事處根據職工申請,核實職工繳存和貸款情況,對未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的繳存職工,由辦事處打印《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》。

                  收到準予貸款回執的,辦事處應對職工進行異地貸款標識,錄入異地貸款信息,同時建立職工的異地貸款明細臺賬,及時錄入貸款地住房公積金管理機構反饋的還款情況。異地貸款償清前,該職工不得再申請住房公積金貸款。異地貸款出現逾期時,辦事處應配合貸款地住房公積金管理機構開展貸款催收等工作。

                  收到貸款地住房公積金管理機構不予貸款的證明回執、異地貸款結清證明或完整退回的繳存使用證明后,該職工可以再申請住房公積金貸款。

                      第四十三條  評估機構管理

                  評估機構應在公積金中心備案,住房公積金個人貸款客戶須在備案名單內自主選擇評估機構。

                  辦事處負責接受評估公司的備案申請,審查申請備案評估機構的資質條件,將符合備案條件的評估機構上報公積金中心備案。

                  房地產評估機構申請備案的,必須同時滿足以下條件:(一)經工商行政管理機關核準登記具有法人資格的企業;(二)有固定的營業場所;(三)經營管理規范、有健全的內部管理制度;(四)取得房地產估價機構資質等級;(五)企業法定代表人、控股股東和總經理無不良信用記錄;(六)履行對公積金中心的各項承諾。

                  申請備案時應提供以下資料:營業執照、企業信用報告、法人代表身份證、法人代表征信報告、房地產估價機構資質證書、房地產估價人員資格證書、《恩施州住房公積金中心房地產評估機構備案申請表》、經辦人身份證及其他相關資料。

                  備案申請通過后,簽署合作協議,并將相關信息錄入系統,系統可通過對房地產中介機構資質有效期和估價師資質證有效期對其進行控制。

                  辦事處應嚴格審查評估機構出具的評估報告,重點審查以下內容:(1)是否加蓋評估機構公章,是否有至少兩名持有合法有效執業資格證書的專職估價師簽字;(2)是否附有估價師在估價對象現場的照片,現場照片是否拍到小區大門、樓棟號、單元號、門牌號等關鍵信息,現場照片是否包含1張樓棟外觀、1張房屋所有權人站在入戶門口與房屋的合影、4張室內;(3)評估價值是否明顯偏高,是否有協助抵押人套取貸款的嫌疑。對不符合要求的評估報告,要退回;情節嚴重的,要上報貸款管理科進行處理。

                  評估機構的營業執照、資質證書等相關信息發生變更,專職估價師發生增減變動,或專職估價師個人相關信息發生變動的,應及時向公積金中心提出信息變更申請。

                   

                  第十四章   附 則

                      

                      第四十四條  本操作規程由恩施州住房公積金中心負責解釋和補充。

                  第四十五條  本操作規程自2019年9月1日起開始實行,原規定《恩施州住房公積金管理中心住房公積金貸款操作規程(暫行)》失效。

                  責任編輯:州公積金中心


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